املاک قولنامه‌ای به خودی خود دارای مشکلات زیادی هستند. در صورتی که مالک فوت شود و ملک قولنامه‌ای مشمول فرایند انحصار ورثه شود، مشکلات به مراتب پیچیده‌تر خواهد شد. اما به هر صورت انحصار وراثت خانه قولنامه‌ای اولین اقدام لازم برای فروش آن می‌باشد. به عبارت بهتر بدون انحصار وراثت قولنامه، امکان پیگیری و انجام مراحل اداری وجود ندارد.
برخی املاک به دلیل مشکلات متعدد می‌توانند فاقد سند رسمی باشند. مواردی از قبیل طبقات غیر مجاز، جانمایی غیر صحیح پارکیننگ ها، استانداردهای ایمنی و آتشنشانی و … از جمله تخلفاتی هستند که مانع صدور سند می‌شوند. به طور کلی ملک یا آپارتمانی که فاقد گواهی پایان کار باشد، بدون سند معامله می‌شود. به هر صورت برای فروش ملک ورثه‌ای، ورثه موظفند همانند سایر اموال متوفی انحصار وراثت کنند.
انحصار وراثت اموال بدون سند مشکلاتی به همراه دارد. برای صدور گواهی حصر وراثت اعم از محدود و نامحدود وراث 2 راه پیش رو دارند. یک راه این است که نسبت به رفع مشکلات و تخلفات ساختمان اقدام نمایند. راه دیگر پرداخت جریمه و خسارات مربوط به تخلفات به شهرداری می‌باشد. به منظور کسب اطلاع از میزان تخلفات، جرائم و تخلفات ملک مورد نظر، ورثه می‌بایست از شهرداری استعلام بگیرند. پس از تسویه حساب با شهرداری، وراث باید گواهی پایان کار ساختمان را اخذ نمایند. پس از آن نسبت به صدور سند تک برگی اقدام نمایند. انحصار وراثت ملک قولنامه‌ای متوفی بدون صدور سند امکان پذیر نیست.
پس از پرداخت عوارض شهرداری و صدور گواهی پایان کار و دریافت سند، ورثه باید مدارک لازم را تهیه نمایند. برای تهیه استشهادیه محضری، ورثه باید فرم مخصوص استشهادیه را در دفاتر اسناد رسمی تکمیل نمایند. توجه کنید که برای تکمیل فرم استشهادیه به امضای 3 نفر شاهد نیاز می‌باشد. پس از گواهی شدن فرم استشهادیه توسط دفتر اسناد رسمی، گام بعدی مراجعه به دفتر الکترونیک خدمات قضایی می‌باشد. با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی وراث می‌بایست دادخواست صدور گواهی انحصار وراثت ارائه نمایند.
پس از ارائه دادخواست، شورای حل اختلاف آخرین محل سکونت متوفی نسبت به انتشار آگهی حصر وراثت نامحدود در روزنامه اقدام می‌کند. شورای حل اختلاف به منظور این که اطمینان حاصل کند شخص ذینفع دیگری جز متقاضیان وجود ندارد، یک آگهی در روزنامه منتشر می‌کند. یک ماه فرصت می‌دهد تا چنانچه شخصی ادعای ذینفع بودن دارد مراجعه کند. در غیر این صورت پس از گذشت یک ماه گواهی حصر وراثت نامحدود توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود.
هزینه‌های مربوط به پرداخت عوارض و جرائم شهرداری با توجه به شرایط ملک قولنامه‌ای متفاوت است. اما در سال 1399 هزینه حصر وراثت حدوداً 200 هزار تومان است که باید در دفاتر خدمات قضایی پرداخت شود. انتشار آگهی در روزنامه به صورت رایگان انجام می‌شود و هزینه‌ای ندارد.
برای تقسیم ترکه اموال قولنامه‌ای وراث باید با مشارکت یکدیگر سند دریافت کنند. به منظور پرداخت عوارض و جرائم شهرداری پسر و دختر می‌بایست به نسبت 2 به 1 هزینه‌ها را تقبل نمایند. زیرا پس از فروش ملک و تقسیم ارث نیز پسر 2 برابر دختر از ماترک سهم می‌برد. بنابراین در پرداخت هزینه‌ها نیز پسر باید 2 برابر دختر تقبل هزینه نماید. ضمناً وراث باید حتماً گواهی حصر وراثت از نوع نامحدود دریافت نمایند.
برخی وراث در خصوص فروش ملک قبل از انحصار وراثت از ما سؤال می‌کنند. این امر غیر ممکن است. حتی پس از انحصار وراثت نیز ورثه هنوز امکان فروش ملک را ندارند. پس از اخذ گواهی حصر وراثت ورثه باید مالیات بر ارث پرداخت نمایند. مادامی که مالیات بر ارث ملک پرداخت نشده باشد فروش آن ممکن نیست.
میزان مالیات بر ارث املاک بدون سند، به تاریخ فوت، طبقه ورثه و کاربری ملک قولنامه‌ای بستگی دارد. با توجه به تغییرات قانون در سال 1395، اگر متوفی بعد از سال 95 فوت کرده باشد وراث مشمول قانون جدید هستند. و اگر سال فوت متوفی قبل از 95 باشد، ورثه موظفند به نرخ قانون قدیم مالیات بپردازند. همچنین ورثه‌ای که نسبت نزدیک‌تری با متوفی دارند، نرخ مالیات کمتری برای آنان منظور می‌گردد. به عنوان مثال نرخ مالیات وراث طبقه اول از طبقه دوم کمتر است. وراث طبقه دوم نیز مالیات کمتری نسبت به وراث طبقه سوم پرداخت می‌کنند. علاوه بر این املاک قولنامه‌ای با کاربری تجاری، نرخ مالیات بر ارث بیشتری نسبت به املاک اداری و مسکونی دارند. در جدول زیر نرخ مالیات برای املاک بدون سند در قانون جدید بیان شده است:
| نوع کاربری ملک قولنامه‌ای | وراث طبقه اول | وراث طبقه دوم | وراث طبقه سوم |
| تجاری | 3% | 6% | 12% |
| مسکونی | 7.5% | 15% | 30% |
| اداری | 3% | 6% | 12% |
برای وراث مشمول قانون قدیم میزان مالیات صرفاً بر اساس ارزش ملک قولنامه‌ای محاسبه می‌شود. نرخ مالیات در قانون قدیم برای ورثه طبقه اول 35%، طبقه دوم 45%، و طبقه سوم 65% می‌باشد.
نهایتاً برای فروش ملک قولنامه‌ای متوفی باید سند تک برگی به نام وراث صادر شود. پس از حصر وراثت و پرداخت مالیات بر ارث، ورثه باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. سپس درخواست صدور سند تک برگی به نام ورثه نمایند. دفترخانه مدارک را برای اداره ثبت پست می‌کند. سند تک برگی پس از صدور به نشانی محل سکونت ورثه پست می‌شود. سپس امکان فروش یا انتقال ملک برای وراث فراهم می‌شود.
گواهی فوت متوفی
استشهادیه محضری
شناسنامه متوفی
عقدنامه یا رونوشت آن
شناسنامه وراث
وصیت نامه متوفی (در صورت وجود)
پس از پرداخت عوارض شهرداری و صدور گواهی پایان کار و دریافت سند، ورثه باید مدارک لازم را تهیه نمایند. برای تهیه استشهادیه محضری، ورثه باید فرم مخصوص استشهادیه را در دفاتر اسناد رسمی تکمیل نمایند. توجه کنید که برای تکمیل فرم استشهادیه به امضای 3 نفر شاهد نیاز می‌باشد. پس از گواهی شدن فرم استشهادیه توسط دفتر اسناد رسمی، گام بعدی مراجعه به دفتر الکترونیک خدمات قضایی می‌باشد. با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی وراث می‌بایست دادخواست صدور گواهی انحصار وراثت ارائه نمایند.
پس از ارائه دادخواست، شورای حل اختلاف آخرین محل سکونت متوفی نسبت به انتشار آگهی حصر وراثت نامحدود در روزنامه اقدام می‌کند. شورای حل اختلاف به منظور این که اطمینان حاصل کند شخص ذینفع دیگری جز متقاضیان وجود ندارد، یک آگهی در روزنامه منتشر می‌کند. یک ماه فرصت می‌دهد تا چنانچه شخصی ادعای ذینفع بودن دارد مراجعه کند. در غیر این صورت پس از گذشت یک ماه گواهی حصر وراثت نامحدود توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود.
هزینه‌های مربوط به پرداخت عوارض و جرائم شهرداری با توجه به شرایط ملک قولنامه‌ای متفاوت است. اما در سال 1399 هزینه حصر وراثت حدوداً 200 هزار تومان است که باید در دفاتر خدمات قضایی پرداخت شود. انتشار آگهی در روزنامه به صورت رایگان انجام می‌شود و هزینه‌ای ندارد.
برخی وراث در خصوص فروش ملک قبل از انحصار وراثت از ما سؤال می‌کنند. این امر غیر ممکن است. حتی پس از انحصار وراثت نیز ورثه هنوز امکان فروش ملک را ندارند. پس از اخذ گواهی حصر وراثت ورثه باید مالیات بر ارث پرداخت نمایند. مادامی که مالیات بر ارث ملک پرداخت نشده باشد فروش آن ممکن نیست.
در جدول زیر نرخ مالیات برای املاک بدون سند در قانون جدید بیان شده است:
نوع کاربری ملک قولنامه‌ای
وراث طبقه اول
وراث طبقه دوم
وراث طبقه سوم
تجاری
3%
6%
12%
مسکونی
7.5%
15%
30%
اداری
3%
6%
12%
برای وراث مشمول قانون قدیم میزان مالیات صرفاً بر اساس ارزش ملک قولنامه‌ای محاسبه می‌شود. نرخ مالیات در قانون قدیم برای ورثه طبقه اول 35%، طبقه دوم 45%، و طبقه سوم 65% می‌باشد.
نهایتاً برای فروش ملک قولنامه‌ای متوفی باید سند تک برگی به نام وراث صادر شود. پس از حصر وراثت و پرداخت مالیات بر ارث، ورثه باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. سپس درخواست صدور سند تک برگی به نام ورثه نمایند. دفترخانه مدارک را برای اداره ثبت پست می‌کند. سند تک برگی پس از صدور به نشانی محل سکونت ورثه پست می‌شود. سپس امکان فروش یا انتقال ملک برای وراث فراهم می‌شود.
برای تقسیم ترکه اموال قولنامه‌ای وراث باید با مشارکت یکدیگر سند دریافت کنند. به منظور پرداخت عوارض و جرائم شهرداری پسر و دختر می‌بایست به نسبت 2 به 1 هزینه‌ها را تقبل نمایند. زیرا پس از فروش ملک و تقسیم ارث نیز پسر 2 برابر دختر از ماترک سهم می‌برد. بنابراین در پرداخت هزینه‌ها نیز پسر باید 2 برابر دختر تقبل هزینه نماید. ضمناً وراث باید حتماً گواهی حصر وراثت از نوع نامحدود دریافت نمایند.
2 Comments
باسلام ن حوه انتقال شهم الارث برادر گمشده مفقودالاثرچگونه است؟
لطفا با شماره09122042250 تماس بگیرید در خدمتتون هستیم.