آیا به املاک قولنامه‌ای مالیات بر ارث تعلق می‌گیرد یا نه ؟ در این نوشتار بصورت کامل و دقیق از سایت مشاوران مالیاتی امدادتکس به این سوال می پردازیم و در انتهای به سوالهای دیگر شما هم پاسخ خواهیم داد .
لیست دفاتر انحصاور وراثت سهام عدالت پیشخوان دولت
ملک قولنامه‌ای به ملکی گفته می‌شود که به هر دلیلی فاقد سند است. چنانچه در ساخت املاک تخلفی صورت گرفته باشد، از طرف شهرداری برای ملک مورد نظر گواهی پایان کار صادر نمی‌گردد. سازنده مادامی که تخلفات مربوطه را اصلاح نکرده و یا خسارت آن را نپردازد، ملک از دریافت سند محروم می‌ماند. تخلفاتی از قبیل عدم تأمین پارکینگ برای آپارتمان‌ها، پیشروی بیش از حد تعیین شده در جواز ساخت، وجود طبقات غیر مجاز، ساخت ملک مسکونی در زمین با کاربری غیر مسکونی، عدم رعایت استانداردهای آتشنشانی و … می‌توانند مانع از صدور پایان کار و سند شوند.
چنین املاکی به صورت قولنامه‌ای خرید و فروش می‌شوند. ممکن است متوفی در زمان حیات خود ملکی را به صورت قولنامه‌ای خریداری کرده باشد. اگر مراتب خرید ملک قولنامه‌ای در قالب یک قرارداد عادی بوده و به اطلاع سازمان امور مالیاتی نرسیده باشد، به آن مالیات بر ارث تعلق نمی‌گیرد. در چنین شرایطی بسیاری از وراث ملک را به همان صورت قولنامه‌ای به فروش می‌رسانند. اما چنانچه سازمان امور مالیاتی به واسطه کد رهگیری موجود در قولنامه یا سایر سامانه‌های یکپارچه اطلاعاتی از انعقاد قرارداد آگاه باشد، به ملک قولنامه‌ای مالیات بر ارث تعلق می‌گیرد.
میزان مالیات بر ارث املاک قولنامه‌ای
میزان مالیات بر ارث املاک بدون سند، به تاریخ فوت، طبقه ورثه و کاربری ملک قولنامه‌ای بستگی دارد. با توجه به تغییرات قانون در سال 1395، اگر متوفی بعد از سال 95 فوت کرده باشد وراث مشمول قانون جدید هستند. و اگر سال فوت متوفی قبل از 95 باشد، ورثه موظفند به نرخ قانون قدیم مالیات بپردازند. همچنین ورثه‌ای که نسبت نزدیک‌تری با متوفی دارند، نرخ مالیات کمتری برای آنان منظور می‌گردد. به عنوان مثال نرخ مالیات وراث طبقه اول از طبقه دوم کمتر است. وراث طبقه دوم نیز مالیات کمتری نسبت به وراث طبقه سوم پرداخت می‌کنند. علاوه بر این املاک قولنامه‌ای با کاربری تجاری، نرخ مالیات بر ارث بیشتری نسبت به املاک اداری و مسکونی دارند. در جدول زیر نرخ مالیات برای املاک بدون سند در قانون جدید بیان شده است:
| نوع کاربری ملک قولنامه‌ای | وراث طبقه اول | وراث طبقه دوم | وراث طبقه سوم |
| تجاری | 3% | 6% | 12% |
| مسکونی | 7.5% | 15% | 30% |
| اداری | 3% | 6% | 12% |
برای وراث مشمول قانون قدیم میزان مالیات صرفاً بر اساس ارزش ملک قولنامه‌ای محاسبه می‌شود. نرخ مالیات در قانون قدیم برای ورثه طبقه اول 35%، طبقه دوم 45%، و طبقه سوم 65% می‌باشد.
نحوه ارزش‌گذاری املاک قولنامه‌ای
ارزش‌گذاری املاک مسکونی بدون سند بر اساس ارزش معاملاتی انجام می‌شود. ارزش معاملاتی املاک به صورت سالانه توسط کمیسیون تقویم املاک برای مناطق مختلف شهر تعیین می‌شود. ارزش معاملاتی ملک بدون سند به مراتب از ارزش واقعی آن کمتر است. بنابراین مالیات مربوط به املاک مسکونی بدون سند مقدار زیادی نخواهد شد. اما املاک تجاری و اداری بدون سند طبق نظر کارشناس سازمان امور مالیاتی و بر اساس قیمت واقعی در تاریخ روز تعیین می‌شود. بنابراین مالیات مغازه و املاک اداری بدون سند مبلغ قابل توجهی خواهد شد.
مالیات بر ارث زمین قولنامه‌ای
زمین بدون ساختمان احداثی نیز اگر فاقد سند باشد، دقیقاً مطابق جدول فوق مشمول مالیات می‌شود. با این تفاوت که چون ساختمانی در آن احداث نشده است، ارزش اعیان در قیمت گذاری محاسبه نمی‌گردد. بنابراین وراث مالیات کمتری پرداخت می‌کنند.
معافیت‌های مالیات بر ارث املاک قولنامه‌ای
متاسفانه برای املاک قولنامه‌ای هیچ گونه معافیت مالیاتی وجود ندارد و تنها اثاث البیت محل سکونت متوفی از پرداخت مالیات معاف است.
مراحل پرداخت مالیات بر ارث املاک بدون سند
وراث برای فروش ملک ابتدا باید انحصار وراثت کنند. در گواهی حصر وراثت میزان سهم‌الارث هر یک از وراث مشخص می‌شود. همچنین اگر شخصی به واسطه وجود وصیت‌نامه ذینفع باشد، در گواهی حصر ورثه نام و سهم وی تعیین خواهد شد. اما توجه داشته باشید که برای صدور گواهی انحصار وراثت ابتدا باید جریمه‌های ملک پرداخت شود تا برای آن سند صادر شود. صدور گواهی حصر وراثت بدون وجود سند امکان پذیر نیست.
وراث پس از این مرحله با پرداخت مالیات، مفاصاحساب مالیات بر ارث دریافت می‌کنند. سپس با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ضمیمه کردن گواهی حصر وراثت و مفاصاحساب مالیات بر ارث درخواست صدور سند تک برگی به نام وراث می‌کنند. بعد از صدور سند تک برگی به نام ورثه توسط سازمان ثبت، امکان فروش ملک برای وراث فراهم می‌شود.
جریمه تأخیر در پرداخت مالیات
مشمولین قانون جدید یک سال و مشمولین قانون قدیم 6 ماه از تاریخ فوت فرصت ارائه اظهارنامه دارند. پس از مهلت مذکور به مشمولین قانون جدید جریمه تعلق نمی‌گیرد. اما هزینه‌های ناشی از فوت و بدهی‌های متوفی از شمول معافیت خارج می‌شود. مشمولین قانون قدیم پس از اتمام مهلت مشخص شده باید معادل 10% مالیات متعلق جریمه پرداخت کنند.
اداره مالیاتی مربوط به املاک قولنامه‌ای
وراث در خصوص املاک بدون سند اعم از ملک مسکونی، اداری و تجاری باید به اداره مالیاتی آخرین محل سکونت متوفی مراجعه نمایند.
سوالات متداول
اگر مراتب خرید ملک قولنامه‌ای در قالب یک قرارداد عادی بوده و به اطلاع سازمان امور مالیاتی نرسیده باشد، به آن مالیات بر ارث تعلق نمی‌گیرد. در چنین شرایطی بسیاری از وراث ملک را به همان صورت قولنامه‌ای به فروش می‌رسانند. اما چنانچه سازمان امور مالیاتی به واسطه کد رهگیری موجود در قولنامه یا سایر سامانه‌های یکپارچه اطلاعاتی از انعقاد قرارداد آگاه باشد، به ملک قولنامه‌ای مالیات بر ارث تعلق می‌گیرد.
برای ملک و آپارتمان مسکونی 7.5% ارزش معاملاتی، و برای املاک تجاری و اداری 3% ارزش واقعی در تاریخ روز می‌باشد. نرخ‌های مذکور برای وراث طبقه اول است. وراث طبقه دوم و سوم 2 و 4 برابر مالیات پرداخت می‌کنند.
ارزش‌گذاری املاک مسکونی بدون سند بر اساس ارزش معاملاتی انجام می‌شود. ارزش معاملاتی املاک به صورت سالانه توسط کمیسیون تقویم املاک برای مناطق مختلف شهر تعیین می‌شود. ارزش معاملاتی ملک بدون سند به مراتب از ارزش واقعی آن کمتر است. بنابراین مالیات مربوط به املاک مسکونی بدون سند مقدار زیادی نخواهد شد. اما املاک تجاری و اداری بدون سند طبق نظر کارشناس سازمان امور مالیاتی و بر اساس قیمت واقعی در تاریخ روز تعیین می‌شود. بنابراین مالیات مغازه و املاک اداری بدون سند مبلغ قابل توجهی خواهد شد.
متاسفانه برای املاک قولنامه‌ای هیچ گونه معافیت مالیاتی وجود ندارد و تنها اثاث البیت محل سکونت متوفی از پرداخت مالیات معاف است.
مشمولین قانون جدید یک سال و مشمولین قانون قدیم 6 ماه از تاریخ فوت فرصت ارائه اظهارنامه دارند. پس از مهلت مذکور به مشمولین قانون جدید جریمه تعلق نمی‌گیرد. اما هزینه‌های ناشی از فوت و بدهی‌های متوفی از شمول معافیت خارج می‌شود. مشمولین قانون قدیم پس از اتمام مهلت مشخص شده باید معادل 10% مالیات متعلق جریمه پرداخت کنند.
وراث برای فروش ملک ابتدا باید انحصار وراثت کنند. در گواهی حصر وراثت میزان سهم‌الارث هر یک از وراث مشخص می‌شود. همچنین اگر شخصی به واسطه وجود وصیت‌نامه ذینفع باشد، در گواهی حصر ورثه نام و سهم وی تعیین خواهد شد. اما توجه داشته باشید که برای صدور گواهی انحصار وراثت ابتدا باید جریمه‌های ملک پرداخت شود تا برای آن سند صادر شود. صدور گواهی حصر وراثت بدون وجود سند امکان پذیر نیست. وراث پس از این مرحله با پرداخت مالیات، مفاصاحساب مالیات بر ارث دریافت می‌کنند. سپس با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ضمیمه کردن گواهی حصر وراثت و مفاصاحساب مالیات بر ارث درخواست صدور سند تک برگی به نام وراث می‌کنند. بعد از صدور سند تک برگی به نام ورثه توسط سازمان ثبت، امکان فروش ملک برای وراث فراهم می‌شود.
وراث در خصوص املاک بدون سند اعم از ملک مسکونی، اداری و تجاری باید به اداره مالیاتی آخرین محل سکونت متوفی مراجعه نمایند.
2 Comments
سلام
وقت بخیر
برای ملکی که نمیتوان صلح عمری انجام داد (ملکی که سند ندارد) و خودروی شخصی، بنده و همسر تصمیم گرفتیم در زمان حیات به صورت دستی مبایعه نامه بنویسیم و با امضای چهار شاهد ( شاهدین از وراث طبقه اول و دوم هستند مادر و خواهر و برادر)
آیا بعد از فوت بنده، همسرم یا بالعکس، مشمول پرداخت مالیات بر ارث به عنوان وارث طبقه اول میشویم؟
درود بر شما
خیر